Défiscaliser en toute simplicité : le régime du déficit foncier

1117757_comment-defiscaliser-intelligent-web-tete-02156199273C’est l’un des rares domaines concernant l’immobilier non raboté ces dernières années. Or l’achat d’un bien ancien destiné à la location et nécessitant des travaux est une excellente opération pour défiscaliser. Grâce au déficit foncier, votre revenu imposable va diminuer.

1 – Le déficit foncier, de quoi s’agit-il ?

Lors de l’achat d’un bien destiné à être mis en location, il est fréquent qu’il y ait lieu de procéder à des travaux.

Ces travaux seront déductibles des loyers qui seront perçus ainsi que les charges qu’il supporte (travaux de réparation, charges d’entretien,  de copropriété, intérêts d’emprunt, honoraires ou frais de gestion, taxe foncière, primes d’assurances…). Lorsque les charges sont supérieures aux loyers, il y a lieu de constater un déficit foncier. Ce déficit sera imputable sur le revenu global dans le cas des locations non meublées dans la limite de 10 700 € par an, le surplus (ainsi que la fraction résultant des intérêts d’emprunt) étant imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.  Le bien devra être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit.

Tous les propriétaires de biens loués ainsi que les personnes ayant investi dans les SCPI (société civile de placement immobilier) peuvent utiliser le déficit foncier pour diminuer leur revenu imposable.

L’investissement dans l’immobilier ancien en vue de louer ne nécessite pas de ressources importantes, il s’agit seulement d’être vigilant à l’emplacement de l’immeuble (comme pour tout achat de bien immobilier).

2- Quelles charges déduire ?

Il s’agit notamment: des charges de copropriété non imputables au locataire, des primes d’assurance, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, les frais de gardiennage et de concierge, de gestion,  les dépenses de rénovation et d’entretien.

3 – Exemple de calcul :

  • Revenus bruts perçus au cours de l’année : 12 000 €
  • Intérêts d’emprunt au cours de cette même année : 5 000 €
  • Le revenu net d’intérêts d’emprunt est donc de  7 000 € (pas de déficit foncier résultant des intérêts d’emprunt)
  • Autres charges à déduire : 15 000 € : soit 7 000 – 15 000 = – 8 000 € de déficit foncier, déductible sur le revenu global en totalité (car inférieur à 10 700 €).

Remarque : Il convient de déduire d’abord les intérêts d’emprunt, lesquels ne peuvent être imputés que sur les revenus fonciers à l’exclusion des autres revenus.

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