Vente d’appartement et avant-contrat : “Ne perdons plus de temps”

Lease contractLes acteurs du monde immobilier ont pu le noter, et le déplorer,  le délai pour signer les avant-contrats de lots de copropriété s’est considérablement allongé. Pour la vente de ce type de biens (appartement, parking, villa-appartement), le délai pour signer le « sous-seing privé », est rarement inférieur à trois semaines.

Lors de la mise en vente d’un bien immobilier, la première grande étape est celle de la signature de l’avant-contrat.  Qu’il s’appelle compromis ou promesse de vente, il est de plus en plus souvent signé chez un notaire. Cette étape est fondamentale pour asseoir une vente : même si l’acquéreur dispose de la faculté de se rétracter sous 10 jours, la signature d’un avant-contrat le lie au projet. Il est donc fondamental de signer sans tarder.

Mais force est de constater qu’aujourd’hui, les délais se sont considérablement rallongés.

  • Une responsable : La Loi ALUR

Coupable toute désignée, la Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite « ALUR »  a imposé concernant les ventes de lots de copropriété, un certain nombre de documents et d’informations qui n’étaient pas obligatoires avant.  Ces documents principalement délivrés par les syndics, puis vérifiés et compilés par les notaires ont tout d’abord surpris ces intervenants. Après deux ans d’application, la surprise a laissé la place à des habitudes de travail. Les notaires ont systématisé l’interrogation rapide des syndics qui ont également pris le pli et dont les délais de réponse ont atteint des standards acceptables (environ une semaine).

Alors pourquoi les délais de signature demeurent-ils toujours aussi longs (près de 3 semaines environ) ?

Cela tient à l’obligation d’annexer à l’avant-contrat ou de remettre à l’acheteur l’ensemble des règlements de copropriété régissant la vie de l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement vendu.

Le notaire doit alors :

1°) Connaitre le nombre de règlements de copropriété et de modificatifs à celui-ci. Pour ce faire, il n’a pas d’autre choix que de demander un état hypothécaire. Ce document lui donnera l’information de manière incontestable. Il lui sera délivré par le service de la publicité foncière sous un délai variant entre une et deux semaines.

2°) Vérifier que le ou les règlements de copropriété qui lui ont été donnés par le vendeur ou le syndic sont suffisants (ce qui est rare pour les copropriétés anciennes),

3°) Le cas échéant, demander aux notaires qui ont reçu les règlements de copropriété manquants de lui en délivrer copie (moyennant un coût variable qui sera facturé au vendeur) ; le délai de transmission étant variable d’un office notarial à l’autre.

Ces trois étapes cumulées expliquent (en grande partie) les délais de signature que proposent actuellement les notaires.

Il est à noter que cette obligation n’empêche pas la signature de l’avant-contrat mais bloque le point de départ du délai de rétractation de 10 jours de l’acquéreur. Pour cette raison, nombre de notaires ne souhaitent pas signer d’avant-contrat sans être en mesure de faire démarrer ce délai pendant lequel un acheteur peut se retirer du projet.

  • Une solution : l’anticipation

Vous l’aurez compris, pour gagner du temps sur le temps, le maître mot est … l’anticipation. Outre tous les documents que votre notaire pourra vous réclamer (acte d’achat, diagnostics, informations sur votre état civil) vous devez le mettre en situation de « s’avancer sur votre dossier ».

Comment faire :

1°) Contactez votre notaire dès le début de votre projet de vente (avant même d’avoir trouvé l’acheteur),

2°) Transmettez-lui tous les documents en votre possession, et notamment les règlements de copropriété que vous avez pu recevoir lors de votre achat

3°) Demandez-lui d’ouvrir votre dossier, requérir un état hypothécaire et de récupérer l’ensemble des règlements de copropriété manquants. Il vous demandera, sans doute une provision sur frais (environ une centaine d’euros – 12 € par lot de copropriété pour l’état hypothécaire et le reste pour demander les copies de règlement de copropriété éventuellement nécessaires). Cette somme est une simple provision, le surplus vous sera restitué lors de la vente définitive.

En anticipant ces démarches, vous gagnerez aisément une à deux semaines pour signer l’avant-contrat ; ces semaines sont d’autant plus précieuses, que votre acquéreur, une fois le compromis signé, cessera vraisemblablement ses recherches, évitant de vous tourner le dos en préférant l’appartement d’un autre vendeur.

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